推行二手房指導價，是否將進一步沖擊正持續降溫的東莞樓市？

10月8日，東莞市住房和城鄉建設局發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》(下稱《通知》)，正式建立二手住房交易參考價格發布機制。

《通知》明確，東莞住建局在二手住房網簽交易價格基礎上，綜合考慮稅務部門、金融部門的評估價格、周邊新建商品住房網簽價格等因素，經調查分析，形成二手住房交易參考價格。

同時，東莞住建局還公布了首批218個樓盤的二手房指導價。據記者整理，首批名單中，價格最高的樓盤為松山湖翰林湖花園，成交參考價格為43436.7元/㎡；價格最低的樓盤為常平新城市花園，成交參考價格為8214.95元/㎡。首批名單中，二手房參考價格排名前五的住宅小區均位于東莞松山湖。

(截圖來源：東莞市住房和城鄉建設局官網)

東莞正式發布二手房指導價

《通知》指出，為堅決貫徹“房住不炒”定位精神，落實《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》文件規定，進一步加大二手住房交易信息公開力度，規范二手住房市場交易秩序，現就建立二手住房交易參考價格發布機制。

《通知》具體提出兩項內容：

一、市住房城鄉建設局在二手住房網簽交易價格基礎上，綜合考慮稅務部門、金融部門的評估價格、周邊新建商品住房網簽價格等因素，經調查分析，形成二手住房交易參考價格，在局官方網站、微信公眾號等發布，并視市場運行情況適時調整更新。

二、房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得受理及通過線上和線下渠道對外發布明顯高于本市二手住房交易參考價格的掛牌價格。二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。

在多地已建立的二手房指導價機制中，對參考價的定價更多是考慮周邊住房價格、成交情況等因素，而本次東莞市的二手房指導價定價機制，則明確提出了將考慮稅務、金融部門評估價格。

據東莞住建局介紹，東莞將以今年第二季度二手住房網簽交易數據為基礎，將二手住房網簽交易套數超過10套(含)的住宅小區納入統計范圍，并對統計方式進行了優化和提升，綜合考慮了稅務部門、金融部門的評估價格以及周邊一手樓盤網簽價格等因素，統計維度更豐富，統計方式更合理，對市場交易也起到更好的指導作用。

此外，東莞住建局還明確，發布二手住房交易參考價格后，市住房城鄉建設局將組織對全市房源掛牌情況開展全面檢查，對房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺掛牌的價格虛高二手住房房源，一律要求下架處理。

已公布首批218個活躍住宅小區參考價

在正式建立二手住房交易參考價的同時，《通知》還同步發布《東莞市成交活躍住宅小區二手住房交易參考價格表》，公布了首批218個樓盤二手房指導價。

據券商中國記者整理，首批名單中，價格最高的樓盤為松山湖翰林湖花園，成交參考價格為43436.7元/㎡；價格最高的樓盤為常平新城市花園，成交參考價格為8214.95元/㎡。首批名單中，二手房參考價格排名前五的住宅小區均位于東莞松山湖。

而記者根據東莞安居客網站查詢結果，二手房參考價為4.3萬元/㎡的東莞松山湖1號花園在10月份的掛牌均價為9.6萬元/㎡。

(截圖來源：東莞安居客網站)

東莞住建局也指出，接下來市住房城鄉建設局將繼續加強房地產市場監測分析，對二手住房網簽交易價格、評估價格和周邊新建商品住房網簽價格等數據進行收集整理和對比分析，根據房地產市場變化情況，適時調整二手住房交易參考價格，進一步完善發布機制。

需警惕樓市過快遇冷

東莞住建局指出，在此之前，市住房城鄉建設局已分別發布2020年第四季度和2021年第一季度成交活躍二手樓盤網簽交易價格情況，由于只參考網簽交易價格，且采用“掐頭去尾”式的統計方式，導致較易被偏低價格區間的交易拉低均價，未能完全反映真實的交易價格平均水平。

在8月2日，東莞住建局曾發布《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》，其中提出，對司法拍賣房納入限購范圍；對個體工商戶進行限購；將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年；明確將在二手樓盤網簽交易價格常態化發布基礎上，加快建立二手住房成交指導價發布機制。

在本地政策不斷收緊，以及全國房地產市場信貸政策收緊之下，東莞二手房市場也遭遇明顯降溫。據房天下研究院監測， 9月東莞二手房掛牌均價為22758元/平方米，環比下跌0.71%。9月東莞二手房掛牌均價為22758元/平方米，環比下跌0.71%。

根據諸葛找房數據研究中心數據，今年中秋假期東莞二手房成交48套，而“十一”假期東莞僅成交27套，成交量較中秋假期下跌44.3%，較去年同期下滑88.9%。

中原地產首席分析師張大偉認為，樓市防止降溫過快很可能成為未來政策趨勢。近兩年來樓市調控越發嚴格，一邊是對熱點城市的新房、二手房的“限價令”，很明顯，房價大漲會放大金融風險，而房價過快遇冷也同樣不穩定。最近全國多個城市出臺“限跌令”，表面是部分房企在負債高壓下搶跑，背后其實進一步說明了“穩定”是樓市最確定的關鍵詞。

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